Op Nimmer Dor komen mogelijk geen sociale huurwoningen. Ook staat het percentage van 30 procent sociale woningbouw binnen dit plan onder druk. Deze boodschap werd half december door het Rhedense college van B&W naar de raad gestuurd. Het college wil nog steeds het plan Nimmer Dor in Laag-Soeren doorzetten en heeft daarvoor een contract gesloten met Reinbouw Vastgoed B.V. te Dieren. Landelijk woningbouwbeleid zet de Nota van Uitgangspunten van Nimmer Dor echter onder druk.
Het faillissement van projectontwikkelaar Phanos en een uitspraak van de Raad van State over de aanwezige steenuilen op het plangebied, hebben de voorbereidingen van het plan voorlopig weer teruggeworpen tot 2005: het jaar waarin toenmalig wethouder Jan Bart Wilschut zijn intentie tot de bouw van 122 woningen op het plangebied lanceerde. Naderhand bleek dit een irreële ambitie die uiteindelijk tot de helft van dit aantal woningen werd teruggebracht. In 2011 ging de gemeenteraad akkoord met de beleidsvoorbereidingen voor de bouw van 60 woningen. Hierbij werden, in de zogenaamde Nota van Uitgangspunten, enkele harde condities geformuleerd: 30 procent van de woningen zou vallen in de categorie sociale woningbouw. De helft hiervan zou bestaan uit huurwoningen.
Het
huidige voorstel van B&W stelt nu dat woningcorporatie Sprengenland vanwege
het nieuwe regeerakkoord geen verantwoordelijkheid meer kan nemen voor de exploitatie
van de sociale huurwoningen. Door dit terugtreden wordt de bouw van sociale huurwoningen
onzeker. Het college van B&W wil verschillende alternatieven onderzoeken. Naast
het vinden van een andere corporatie, is het achterwege laten van de bouw van
sociale huurwoningen een van de opties. Deze zouden dan worden vervangen door
sociale koopwoningen. Ook de verhouding van 70 procent vrije-sector-woningen en
30 procent sociale woningbouw ligt onder druk. Wellicht dat dus ook aan dit uitgangspunt
getornd gaat worden. Beide aspecten zullen de komende maanden in gesprekken met
Reinbouw een nadere invulling krijgen. Dat de Nota van Uitgangspunten, het
beleidsfundament van het plan, mogelijk wijzigingen ondergaat, is wel
opmerkelijk, te meer omdat meerdere partijen in de raad juist het belang van
sociale woningbouw op Nimmer Dor hebben benadrukt.
Naast
deze facetten bevat het collegevoorstel meer meldenswaardigs. Zo wil het
college de ontwikkeling van enkele particuliere kavels in het noordelijke deel
van het plangebied integreren in de bestemmingsplanprocedure. De
planontwikkeling zal zich daarmee niet beperken tot het zuidelijke deel van het
plangebied. Het aantal van zestig woningen wordt hierdoor eveneens overschreden.
Een
volgend punt betreft de financieel-economisch haalbaarheid van het plan. Aan de
mogelijke bouw op Nimmer Dor zal een haalbaarheidsonderzoek vooraf gaan. Doel
hiervan is te onderzoeken of de bouw van 60 woningen rendabel is. Ook het
college erkent de problematische situatie op de woningmarkt en wil zodoende het
plan gefaseerd tot stand brengen. Het
bepalen van een uitgekristalliseerd tijdpad, waarbij de verschillende fasen qua
tijd en omvang nader zijn ingevuld, maakt deel uit van het
haalbaarheidsonderzoek. Parallel aan dit onderzoek zal het college in
samenspraak met het IVN pogen een oplossing te vinden voor de aanwezige
steenuilenpopulatie.
De
door mij eerder op deze weblog geuite angst voor het creëren van een meerjarige
bouwput wint door dit voornemen aan realiteitswaarde. Gezien de malaise op de
woningmarkt doemt het onheilsscenario van een langjarig project op waarbij in
meerdere fasen voortdurend kleinere hoeveelheden woningen zullen worden
verwezenlijkt. Het eindresultaat zal ongewis zijn. Het is immers heel goed
mogelijk dat slechts een deel van de geplande woningen wordt gerealiseerd en
dat de nieuwe wijk daardoor het karakter van een planologische gedrocht krijgt.
Dat dit scenario reëel is, toont de wijk Lombok-Zuid in Eerbeek. Hier wordt
vanwege de stagnerende vraag een nieuwbouwwijk niet afgebouwd, waardoor bewoners
al maanden in een bouwput leven.
Ten
slotte is het belangrijk te beklemtonen dat er voor Nimmer Dor wel degelijk
alternatieven voor handen zijn. Zo zou het zogenaamde van den Brinkterrein, een
voormalig tankstation aan de Harderwijkerweg dat grenst aan Nimmer Dor, op kortere
termijn een woningbouwbestemming kunnen krijgen. Hier kan een kleinschalig
project verrijzen van zo’n acht tot tien woningen dat zonder fasering kan
worden gebouwd. Aangezien dit terrein slechts marginaal deel uitmaakt van het
steenuilenhabitat en een rotte plek binnen het dorp vormt, lijken aan dit
alternatief vooral voordelen te kleven: geen moeizame fasering vanwege
vraaguitval op de woningmarkt, geen verzet van omwonenden en natuurorganisaties
en daardoor geen langslepende juridische procedures. Kortom: een realistischer
plan dat gekenmerkt wordt door een breder draagvlak. Daarnaast kunnen de
particuliere kavels in het noorden van het plangebied ook worden ontwikkeld.
Ook
aan de voorbereiding van een dergelijk kleiner plan dient echter een onderzoek
naar de woningbehoefte op de lange termijn vooraf te gaan. Zoals ik eerder
beargumenteerde, zal dat onderzoek niet slechts de kwantitatieve
woningbehoefte, maar zeker ook het type woningen waaraan behoefte is, in kaart
moeten brengen. Pas dan kan er sprake zijn van een verantwoord lokaal
woningbouwbeleid dat het langetermijnperspectief als uitgangspunt heeft.
Het
college ontkent, ook voor het huidige plan, het belang van zo’n onderzoek. Het
maakt dan ook geen deel uit van het genoemde haalbaarheidsonderzoek, dat
uitsluitend gericht is op de financieel-economische uitvoerbaarheid. Het collegevoorstel
gaat, zonder enig vooronderzoek, ervan uit dat er behoefte aan woningbouw bestaat
in Laag-Soeren. Door deze behoefte aan het huidige project te relateren, gaat
het voorstel er bovendien van uit dat de geplande zestig woningen hierbij
aansluiten. Vervolgens stelt het voorstel dat de woningbehoefte onafhankelijk
is van situatie op de woningmarkt.
Deze
veronderstellingen zijn ongegrond. Er is nooit onderzoek gedaan naar de reële
woningbehoefte in Laag-Soeren. De oppervlakkige peiling, die in 2010 is gedaan,
is al lang gedateerd. Verder bestaat er natuurlijk wel degelijk een relatie
tussen de woningbehoefte en de woningmarkt: de malaise op de woningmarkt
resulteert in een krimpende effectieve vraag naar woningen. Dat er na de
malaise zonder meer sprake zal zijn van een inhaaleffect, zoals het
collegevoorstel meent, is eveneens dubieus. De in het verschiet liggende
huishoudenskrimp zal juist op de langere termijn de woningbehoefte In
Laag-Soeren blijven temperen. De stagnerende actuele vraag naar woningen en de
huishoudensdaling legitimeren een onderzoek naar de woningbehoefte dus
alleszins.
D66-Rheden-Rozendaal,
de partij van Ron König, de verantwoordelijke wethouder, lijkt mijn vertrekpunten
overigens te delen. Enkele relevante passages uit het speerpuntenprogramma van
de partij breng ik in herinnering: ‘De CBS trend
toont aan dat het aantal huishoudens de komende jaren zal dalen. Om leegstand te
voorkomen zal er zeer beperkte bouw moeten worden toegestaan.’ Ook over
de noodzaak van het uitvoeren van periodieke woningbehoefte-onderzoeken doet
het programma een uitspraak: ‘Woningbouw mag slechts
plaatsvinden op basis van woonbehoefte, die jaarlijks moet worden getoetst. Aan
de behoeftes moet naar rato van de vraag gehoor worden gegeven door optimaal
gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad en van het bestaande bebouwde
gebied.’
Geen opmerkingen:
Een reactie posten